Как сдать квартиру в аренду?

Предоставление собственного жилья в наем способно приносить неплохие дивиденды, и уже сегодня многие владельцы квартир воспринимают аренду как существенный источник дохода. Однако такая деятельность несет в себе определенные риски – это и интерес со стороны налоговой инспекции, и существенные убытки от амортизации недвижимости, а также простои и неблагонадежные жильцы. Как сдать квартиру в аренду, чтобы избежать возможных потерь и неприятностей?

Учитывая растущий спрос, задача может показаться нехитрой, включающей всего несколько пунктов:

  • Определиться с ценой.
  • Разместить объявление.
  • Подготовить жилье.
  • Провести переговоры с будущими жильцами и начать получать дополнительную прибыль.

Однако не стоит расслабляться, поскольку трудности будут подстерегать арендодателя на каждом этапе.

Содержание статьи

Необоснованная цена

Чрезмерные аппетиты приводят к завышенной стоимости аренды, и каким бы привлекательным ни было ваше предложение, клиенты всегда выберут то, что при равных условиях окажется чуть дешевле. Чаще всего вопрос заключается всего в 1-2 тысячах, что для владельца вряд ли окажется значимым, при этом объекту будет грозить простой. В итоге жадный собственник не только теряет деньги за недели и месяцы из-за простаивающей в ожидании арендаторов квартиры, но и лишает себя возможности выбирать клиентов, ведь круг их значительно сужается.

как сдать квартиру в аренду

Поскольку спрос на жилье стабильно высок, совсем не обязательно искусственно занижать цену – достаточно скорректировать ее, сделав средней среди аналогов. Чуть дороже можно сдать квартиру только в периоды сезонных пиков: для крупных городов это конец лета – начало сентября, для курортных – летний период.

к содержанию ↑

Реклама

Иногда цена определена верно, но объект застаивается, а желающих обращается совсем немного. Период экспозиции сдаваемой недвижимости (от публикации объявления до заключения договора) должен быть как можно короче – от нескольких дней до пары недель. Но чтобы сдать квартиру в аренду быстро и выгодно, следует внимательно отнестись к ресурсам, на которых вы будете размещать свое объявление. Прежде всего, определитесь, готовы ли вы воспользоваться услугами посредников, заинтересованы ли в прямых клиентах или желаете найти жильцов в кругу своих знакомых.

Если независимость от деятельности посредников необходима, размещайте свои объявления только на соответствующих сайтах – свободных от агентов или ставьте предупреждающее примечание. Чтобы заселить проверенного человека, рекламу лучше всего давать в социальных сетях, спрашивая рекомендации и характеристики на потенциального арендатора у близких знакомых. В противном случае вы потратите массу времени на бесполезные звонки – для агентов ваша реклама станет лакомым кусочком, а значит, телефон будет еще какое-то время разрываться от предложений сотрудничества.

Профессионалы рекомендуют не ограничиваться поиском среди друзей и знакомых – чем шире будет ваш выбор клиентов, тем больше возможностей найти идеальных жильцов. Свои предпочтения можно указать в самом объявлении – это могут быть ограничения по возрасту, семейному положению, наличию детей и животных и даже по национальному признаку – в риелторской среде к такой дискриминации относятся с пониманием.

к содержанию ↑

Какое жилье оказывается наиболее востребованным?

Потребность в жилье настолько высока, что в настоящее время практически не существует «неликвидных» квартир. Хотя наиболее привлекательными чаще всего называют объекты эконом-класса, расположенные вблизи станций метро, практически каждая категория жилья находит своих потребителей.

Оцените свое предложение со всех сторон – удаленная от остановок общественного транспорта квартира может обладать парковочным местом или находиться вблизи от удобных автомагистралей, что станет серьезным преимуществом для автомобилистов. Многокомнатное жилье иногда сдается чуть дольше, зато такой вариант могут рассматривать для себя две семьи. VIP-объекты нуждаются в дополнительной рекламе, вынесенной на первые строки, и качественных фотографиях. А бюджетный вариант, где недостаток удобств компенсируется низкой ценой, находит своих клиентов в самые кратчайшие сроки, и дополнительная реклама ему просто не требуется. Ваша задача – правильно определить категорию своей недвижимости, не преуменьшая и не преумножая ее достоинств и недостатков.

к содержанию ↑

Подготовка квартиры

Опытные арендодатели хорошо осведомлены о потребностях своих квартирантов, но новички часто теряются, сдавая жилье впервые. Кто-то упирается, не желая расставаться с устрашающего вида мебелью: бабушкиными диванами и громоздкими шкафами, в которых все еще хранятся вещи прежних хозяев. Другие, наоборот, готовы вложить солидные суммы в качественный ремонт и полную меблировку.

Как правило, среднестатистический объект – это жилье эконом-класса, и все, чего ждут от него будущие жильцы, – это чистота и отсутствие хлама. Поэтому дорогостоящий ремонт и элитная мебель не только не окупятся, но и окажутся излишними. Но и неопрятных квартир, наполненных старой мебелью и хламом, арендаторы стараются избегать. При подготовке жилья сделать его привлекательным можно с минимальными затратами – вынеся из дома все лишнее и освежив его с помощью легкого косметического ремонта: свежих обоев, побелки и генеральной уборки.

Не стоит торопиться и полностью укомплектовывать квартиру мебелью и бытовой техникой – среди клиентов определенную долю занимают те, кому требуется пустое жилье. В сдаваемом помещении должна быть оборудована кухня, а о дальнейшей закупке остальной мебели можно договариваться уже с жильцами.

к содержанию ↑

На что обратить внимание при подписании договора?

Вне зависимости от того, работаете ли вы с агентом или сдаете недвижимость самостоятельно, договор найма будет являться основным документом, регламентирующим ваши дальнейшие отношения с квартирантами. К его прочтению и проверке следует отнестись с особым вниманием. Не только проверяйте паспортные данные второй стороны, но и тщательно вычитывайте параграфы, касающиеся обязанностей и ответственности сторон. Чтобы понять, как грамотно сдать квартиру в аренду, на пару дней – именно столько потребуется на тщательное изучение документов – придется стать настоящим юристом. Важны и пункты о возможностях досрочного расторжения договора – проверьте, не грозит ли вам выселение неугодного квартиранта серьезными штрафными санкциями. Обязательно пропишите справедливые условия, при соблюдении которых экстренного расторжения договора не потребуется. Это может быть:

  • Строгое соблюдение количества квартирантов, прописанный регламент проживания гостей или родственников с обязательным уведомлением арендодателя.
  • Требования по соблюдению тишины в ночное время, поддержанию чистоты и порядка, запрет на курение в помещении.
  • Использование квартиры только в целях проживания.

Пункт о цене должен включать в себя не только четкое указание суммы, но и порядок оплаты. Обычно арендаторам предоставляется от трех до пяти дней на полную выплату всей суммы, месяц проживания оплачивается заранее. Отдельно оговариваются и коммунальные платежи, которые могут быть включены в основную стоимость или оплачиваться отдельно. В большинстве случаев квартиранты берут на себя расходы за потребление воды и электроэнергии.

к содержанию ↑

Взаимоотношения с налоговой инспекцией

В последние годы контроль за деятельностью по предоставлению жилья в наем усиливается. Это и проводимые участковыми рейды и проверки на предмет поиска незарегистрированных граждан, и учет жалоб и кляуз от соседей. К тому же заключаемый договор не сможет стать гарантом при неуплаченных налогах, напротив, он окажется инструментом шантажа и угроз при возникновении конфликта. В таких условиях все больше собственников стремится узаконить свой небольшой бизнес. Сделать это можно тремя способами:

  • Отчислять 13% от суммы арендной ставки за весь период действия договора. Подается отчет в конце налогового периода – до марта следующего года.
  • Зарегистрировать ИП и выплачивать 6%, но при этом придется учитывать страховые отчисления. В итоге сумма может сравняться со стандартным налогообложением, а время создание ИП и походы по государственным фондам отнимут немалое.
  • Приобрести патент. Цена его достаточно высока, поэтому выгоден он окажется только тем, кто занимается сдачей дорогого элитного жилья. При стандартной стоимости, составляющей 25-30 тысяч рублей в месяц, такое нововведение не несет владельцу никакой выгоды, однако его приобретение удобнее, чем визиты в налоговую инспекцию или регистрация в качестве предпринимателя.

Если желание и возможность заниматься арендой самостоятельно отсутствуют, всю ответственность по поиску и заселению можно перепоручить агенту. Для собственников такое сотрудничество выгодно, поскольку комиссия взимается не с наймодателя, а с арендатора. Существует и дополнительный шанс полностью устраниться от взаимодействия с жильцами, повторного заселения и простоев – для этого с агентом заключается договор доверительного управления. В таком случае посредник берет на себя полное обслуживание сдаваемого жилья, включая контроль за проживающими, взимание оплаты и перезаселение. За подобные услуги хозяин квартиры ежемесячно отчисляет ему оговоренный заранее процент от арендной ставки.