Как разменять квартиру?

Основную долю участников на рынке жилой недвижимости по-прежнему составляют те, кто решает квартирный вопрос при помощи обмена или разъезда. Причины для переезда различны – одних к смене привычного места вынуждают семейные обстоятельства, другие хотят улучшить условия, накопив достаточную сумму для покупки более просторного и комфортного жилья. При этом многие не знают, как разменять квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, а собственники недвижимости не могут правильно рассчитать требуемую доплату или договориться между собой.

Распространенная в советские времена практика обмена сейчас практически полностью вытеснена продажей имеющегося жилья и покупкой нового. Объявления о разъезде встречаются все реже, но для проведения такой сделки все еще остаются 2 варианта – продажа, проведенная в два этапа с высвобождением свободных средств, и альтернативные сделки.

Содержание статьи

Прямых продаж, где итогом становится получение денег, в России осуществляется не так уж много. Большинство собственников вынуждены продавать имеющуюся недвижимость и сразу же вкладываться в новый альтернативный вариант. В основном подобные сделки проходят за один этап, поскольку возможность сначала реализовать свое жилье и лишь потом заняться подбором осложняется необходимостью регистрации и риском изменения уровня цен. Этот нюанс значительно затрудняет процедуру, поскольку как у покупателей, так и у продавцов подобранных вариантов обстоятельства могут быть схожими и они тоже будут нуждаться в создании дальнейших звеньев цепочки.

как разменять квартиру

Именно данный факт заставляет владельцев обращаться к услугам профессионалов – ведь найти покупателей, подобрать и проверить альтернативу, собрать всех участников сделки и совершить, наконец, желанный обмен совсем не просто. Однако ни один агент не способен решить вопрос идеального переезда за своих клиентов. Поэтому перед тем, как обратиться к специалисту, необходимо созвать семейный совет и уточнить требования каждого участника предстоящей сделки. Опытный агент поможет оценить, насколько планы и ожидания клиентов близки к реальности, подскажет более экономный вариант разъезда или посоветует ипотечную программу, если потребуется доплата.

Не секрет, что переговоры среди родственников часто бывают нерезультативными – каждый тянет одеяло на себя, выторговывая более выгодные условия. В таких ситуациях посредник не только берет на себя обязательства по проведению сделки, но и выступает арбитром, оперируя не эмоциями, а цифрами.

Как уберечься от недобросовестных агентов при размене?

Но есть и подводные камни – пользуясь отсутствием опыта и реальных знаний о рыночном ценообразовании, риелтор не называет сумму сделки, то есть умалчивает о фактической стоимости продаваемого и приобретаемого жилья. Денежные расчеты в такой альтернативе не участвуют, клиенты лишь озвучивают условия, необходимые для подбора новой недвижимости. К сожалению, это является благодатной почвой для скрытых комиссий – помимо суммы агентского вознаграждения, посредник может тайно удержать и образовавшуюся разницу между покупкой и продажей.

Чтобы правильно разменять квартиру, попросите своего агента не только обрисовать возможные варианты, но и предоставить финансовый расчет предстоящей сделки, проверить который вы сможете самостоятельно, воспользовавшись актуальной выборкой из баз данных городской недвижимости.

к содержанию ↑

Размен объекта, находящегося в долевой собственности

При согласии всех владельцев на предстоящую продажу размен будет осуществлен достаточно легко – на сделку потребуется небольшой срок, как правило, достаточно 3-4 месяцев. Намного сложнее выглядят обстоятельства, при которых один из совладельцев не соглашается выставлять квартиру целиком – возникает продажа долей. Такая сделка таит в себе значительные трудности.

  1. Выделение доли в натуре.
    При наличии нескольких собственников доли распределяются между ними с учетом общей площади квартиры. Чтобы закрепить за собой не виртуальную часть, а конкретную комнату, понадобится обращение в суд для определения порядка проживания. Судебная практика до сих пор не предоставила алгоритм подобного раздела, и сделать из обычной квартиры коммуналку не так-то просто. Поэтому с основными трудностями жильцы сталкиваются уже на данном этапе. Однако невыделенные доли серьезно влияют на цену – ведь покупателю совсем не хочется становиться владельцем части квартиры, порядок пользования которой не закреплен юридически. Для выхода из такой ситуации остаются два способа – продолжить переговоры о совместной одномоментной продаже всего объекта или делать из квартиры коммунальную собственность с разделением по комнатам.
  2. Согласие собственников.
    Вторая трудность, с которой столкнется продавец, – это получение отказа от совладельца, имеющего преимущественное право выкупа. Перед заключением договора купли-продажи необходимо уведомить его в письменной форме, указав точную цену продаваемой недвижимости. Только после получения письменного отказа выкупить вашу долю вы имеете право реализовать ее другому покупателю.
к содержанию ↑

Обмен с доплатой

Как решить вопрос обмена, если стоимость недвижимости ниже, чем цена за требуемую альтернативу? Следует понимать, что в большинстве случаев разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатных без доплаты не выйдет. Рассчитать примерные расходы просто – при равных условиях суммируется стоимость квадратного метра в подобранных и продаваемых объектах. Скорее всего, цена за альтернативу при равных условиях превысит стоимость имеющегося объекта из-за большего метража.

Поскольку в результате сделки у продавца на руках будет достаточная сумма для первого взноса, вопрос, скорее всего, будет решаться с привлечением ипотеки. Но существует и еще один выход, к которому приходится прибегнуть, когда получение кредита невозможно, – вместо доплаты клиент соглашается на ухудшение условий: например, на переезд из центра на окраину или за город, из нового жилья в более ветхое.

Ситуация осложняется в случае, если совладельцами являются несовершеннолетние, поскольку потребуется получение разрешения от опекунского совета, которому придется доказывать, что условия проживания ребенка не будут ухудшены.

к содержанию ↑

Неприватизированное жилье

Срок бесплатной приватизации подходит к концу, и объектов, находящихся в муниципальной собственности, остается все меньше. Как разменять квартиру, полученную по договору социального найма? Прежде всего, стоит не забывать, что жильцы не являются собственниками недвижимости, а значит, возможность купли-продажи полностью исключается. При размене будут задействованы те же принципы, которыми руководствовались граждане СССР:

  • размещение объявления;
  • поиск альтернативы;
  • совершение обмена;
  • заключение нового договора социального найма.

Поскольку «живые» деньги в расчетах не участвуют, участники подобного обмена сталкиваются с серьезным затруднением – агентов, работающих в данном направлении, не так много. При продаже жилья вознаграждение посредника, которое составляет от 3 до 6 процентов от стоимости сделки, закладывается в бюджет при оценке объекта. При расселении неприватизированной квартиры деньги на уплату комиссионных посреднику придется изыскивать самостоятельно, при этом сама сумма будет так же велика, как и в первом случае.

Вторая, немаловажная, проблема – серьезный дефицит альтернативных вариантов. Объемы муниципального жилья продолжают сокращаться, и выбор достойных внимания объектов намного скуднее, чем при обычной купле-продаже. Необходимо готовиться к тому, что идеальный вариант так и не будет найден, а выбирать придется из очень небольшого количества подходящих объектов.

Есть и серьезное преимущество – при обмене муниципального жилья риски сводятся практически к нулю. Проверять придется только отсутствие или наличие ограничений для обоих объектов мены:

  • Договор социального найма не может быть изменен или расторгнут.
  • Право пользования помещением не должно оспариваться в суде.
  • Оба объекта должны быть признаны пригодными для проживания и не подлежать сносу или капитальному ремонту с отселением жильцов.

Недопустимо наличие тяжелых опасных заболеваний у проживающих в жилом объекте, если результатом обмена становится появление коммунального жилья.