Как продать квартиру

На первый взгляд продажа квартиры может показаться не слишком обременительным процессом. Однако на деле оказывается, что данная процедура требует учета множества формальностей, несоблюдение которых способно поставить сделку под угрозу срыва. Всевозможные подводные камни, нередко всплывающие в процессе оформления документов, повергают собственников жилья в полную растерянность. Одни в этом случае прибегают к дорогостоящим услугам юристов, другие отправляются искать ответы на просторах Интернета. В данной статье мы расскажем, как продать квартиру с учетом часто возникающих сложностей.

Содержание статьи

Реализация жилья, находящегося в ипотеке

Прежде всего следует опровергнуть миф о том, что невозможно продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Осуществить подобную сделку вполне реально, однако алгоритм реализации такого жилья будет несколько отличаться от привычной схемы. Самой главной сложностью в данном случае является получение разрешения банка на продажу недвижимости.

Многие организации, предоставляющие кредит на приобретение квартиры, впоследствии весьма неохотно дают свое согласие на ее реализацию. Они прибегают к самым разнообразным методам переубеждения клиента. Так, некоторые банки устанавливают значительные штрафы, способные повлиять на решение заемщика. Но, к счастью, большинство организаций все же идут навстречу своим клиентам.

Как продать квартиру

Приняв решение о продаже квартиры, в первую очередь необходимо обратиться в банк с целью выяснения условий, на основе которых будет выдано согласие на осуществление сделки. При этом нужно быть готовым к детальному расспросу со стороны сотрудников организации. Очевидно, что ни один банк не заинтересован в проведении подобных сделок, требующих дополнительных трудовых и временных затрат. Тем не менее, убедившись в целесообразности реализации жилья, организация вынуждена выдать клиенту разрешение. После того как согласие банка получено, можно пойти по одному из предложенных ниже путей.

Способ 1

  • Продавец заключает и нотариально заверяет соглашение с покупателем. Это дает банку определенные гарантии в случае возникновения непредвиденных ситуаций.
  • Покупатель расплачивается с банком по ипотечному кредиту, после чего продавец получает справку об отсутствии задолженности.
  • Обе стороны сделки отправляются в регистрационную службу для снятия обременения с квартиры и засвидетельствования передачи права собственности на нее. Здесь же заключается договор купли-продажи, в результате чего жилье переходит во владение покупателя. 

Способ 2

  • Покупатель вносит определенную сумму для выплаты ипотечного кредита на открытый банком депозит.
  • Организация самостоятельно доводит до регистрационной службы сведения о погашении задолженности, подтверждая данный факт соответствующей документацией.
  • Проводится регистрация сделки купли-продажи недвижимости с последующим переходом жилья в собственность покупателя. 

Способ 3

  • Банк рассматривает покупателя как нового заемщика на уже существующий ипотечный кредит. То есть по факту происходит не реализация квартиры, а перерегистрация задолженности на другое лицо.
  • Покупатель и продавец в присутствии банковского работника подписывают соглашение о переходе долга. Новый владелец квартиры письменно подтверждает свою готовность к постепенной выплате обозначенной суммы. При этом жилье по-прежнему остается в залоге у банка.

Также существует еще один способ реализации находящейся в ипотеке квартиры, однако его сложно назвать легальным. Как и все неофициально осуществляемые сделки, он несет в себе существенные риски для продавца. Да и найти покупателей будет далеко не просто. Заемщик в данном случае не ставит банк в известность о продаже жилья. Покупатель в досрочном порядке рассчитывается по кредиту продавца, после чего начинается стандартный процесс переоформления права собственности на недвижимость.

к содержанию ↑

Продажа жилого объекта с долей несовершеннолетнего

Как правило, ребенок может стать собственником недвижимости в результате дарения или по завещанию и в случае приватизации или покупки квартиры его родителями. Продажа такого жилого объекта невозможна без предварительного согласования с органами опеки. Подобная сделка имеет свои особенности и требует предельного внимания со стороны ее участников. Поговорим подробнее о том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего.

Органы опеки и попечительства позволяют реализовывать часть недвижимости ребенка только в том случае, если сделка не ущемляет его прав. То есть суммарная стоимость имущества несовершеннолетнего не должна снижаться. Таким образом, согласие на продажу доли дается тогда, когда ребенку предоставляется равноценная или даже более привлекательная в плане стоимости часть недвижимости. Приступать к реализации квартиры можно только после официального подтверждения этого факта со стороны родителей.

Сравнение и оценка продаваемой и приобретаемой квартир проводится с учетом множества факторов. В частности, подлежат учету такие моменты, как площадь и рыночная стоимость нового жилища, место его расположения, основные коммуникации и инженерная инфраструктура, присутствие дополнительных комнат (которые могут использоваться ребенком) и т.д. Стоит отметить, что получить разрешение на продажу гораздо проще в том случае, если размеры приобретаемого жилья выгодно отличаются от габаритов реализуемого. Однако если площадь жилого объекта больше, но при этом близлежащая инфраструктура развита слабо, да и удобства «хромают», то положительного ответа от органов опеки не поступит.

Для получения разрешения на реализацию жилой недвижимости необходимо собрать следующие документы:

  • заявление в органы опеки;
  • бумаги на отчуждаемую и приобретаемую доли;
  • договор на покупку нового жилого объекта;
  • выписки из лицевых счетов обеих квартир, подтверждающие отсутствие задолженности;
  • оригинал и копию свидетельства о рождении ребенка;
  • выписки из домовой книги по двум адресам.

Важно принять к сведению, что при обращении в органы опеки присутствие обоих родителей является обязательным требованием. Однако если соблюсти данное условие не представляется возможным, необходимо согласовать этот момент с сотрудниками организации. К примеру, когда мужчина скрывается от супруги или принципиально отказывается давать согласие на продажу доли своего ребенка, то вопрос решается через суд. Более подробная информация о правах несовершеннолетних в жилищных отношениях представлена в приложенном видео.

к содержанию ↑

Реализация квартиры с прописанными людьми

Если раньше прописанные жильцы получали права на объект недвижимости, то сейчас ситуация обстоит несколько иначе. Числиться в квартире и быть ее собственником – сегодня отнюдь не одно и то же. С начала 2000-х годов прописка не является основанием претендовать на недвижимость. Единственное исключение составляют жильцы, имеющие права на квартиру в момент приватизации и отказавшиеся от доли в ней. Зачастую собственники жилых помещений не могут договориться со своими родственниками и получить от них разрешение на продажу недвижимости. После долгих и безрезультатных споров они задаются логичным вопросом, как продать квартиру с прописанным человеком.

В принципе, в этом нет ничего сложного. Подобная сделка ничем не отличается от обычного сценария реализации жилья. Однако у собственника могут возникнуть серьезные проблемы с поиском покупателей. И это вполне оправданно, ведь нового владельца квартиры ждут неизбежные затяжные конфликты и судебные процессы. Формально прописанные жильцы обязаны освободить квартиру сразу после ее продажи. Однако официальная процедура их выдворения может занять от года до полутора лет.

Выселение жильцов осуществляется только после вынесения судебного решения. Рассмотрение подобных дел зачастую затягивается ввиду того, что ответчики находят весомые доводы в свою пользу. Но, несмотря на это, в большинстве случаев суд встает на сторону нового владельца недвижимости. В связи со всеми вышеупомянутыми малоприятными нюансами квартиры с прописанными жильцами приобретаются неохотно. Найти покупателя возможно, только сделав ощутимую скидку на объект недвижимости.