Как получить налоговый вычет при покупке квартиры?

Законодательство РФ позволяет гражданам возвращать значительную часть расходов, которые связаны с приобретением жилья, в рамках налоговых вычетов. Какова специфика данного механизма? Как получить налоговый вычет при покупке квартиры?

Для начала стоит конкретизировать терминологию. Под «налоговыми вычетами» принято понимать механизмы, посредством которых гражданин имеет право не уплачивать предусмотренные законодательством сборы в казну (в большинстве случаев — это налог на доходы физлиц, НДФЛ) или же законным образом возвращать уже перечисленные государству денежные средства. Оснований для их реализации в РФ достаточно много. В числе самых востребованных — рассматриваемый тип вычета.

Содержание статьи

Купив квартиру, гражданин может, таким образом, обратившись в Федеральную налоговую службу, рассчитывать:

  • на возврат уплаченных за определенный период сборов в казну (обычно — налоговый год, иногда — несколько месяцев);
  • на то, чтобы легально не перечислять в течение установленного срока налоги с зарплаты.

Практику оформления вычета мы можем исследовать в двух ключевых аспектах:

  • определение суммы компенсации;
  • выбор оптимального способа получения вычета.

Рассмотрим их подробнее.

Сумма вычета

Законодательство РФ позволяет гражданам получать вычет, соотносимый с тремя основными показателями:

  • стоимость купленной квартиры;
  • расходы на ремонт (если он проведен новым владельцем);
  • проценты, уплаченные банку по ипотеке (если соответствующий кредит на покупку квартиры оформлен).

Изучим то, как исчисляется сумма вычета в каждом случае.

к содержанию ↑

Сумма вычета на основе стоимости квартиры

Когда гражданин приобретает жилье, то он — за счет личных средств или же, частично либо полностью, за счет ипотечного кредита — выплачивает стоимость квартиры продавцу. Соответствующая сумма фигурирует в договоре купли-продажи. Эта цифра и будет основой для исчисления вычета: он равен 13 % от денежной величины, о которой идет речь, но не более чем установленное законом предельное значение в 260 тыс. руб.

Если, например, гражданин приобрел квартиру, указав в договоре сделки с продавцом сумму, равную 1 млн 200 тыс. руб., то компенсации подлежит 13 % от этой величины, то есть 156 тыс. руб.

В свою очередь, если стоимость недвижимости в соответствии с договором — 3 млн руб., то в этом случае задействуется вторая часть «формулы», предусматривающая ограничение в 260 тыс. руб. Если бы оно не было установлено законодательством, то вычет теоретически составлял бы 390 тыс. руб. Но в данном случае — только положенные 260 тыс. руб.

к содержанию ↑

Величина вычета на основе расходов на ремонт

Гражданин, приобретая жилье, нередко принимает решение сделать в нем ремонт. Бывает, что расходы, связанные с ним, сопоставимы со стоимостью квартиры. Но вне зависимости от их величины соответствующие суммы могут быть включены в компенсацию.

«Формула» здесь та же, что и в случае с расходами на приобретение самой квартиры. Компенсации из казны подлежит 13 % от издержек, но не более 260 тыс. руб.

Следует отметить, что указанная сумма — предельная одновременно для расходов первых двух типов: по оплате стоимости квартиры и по ремонту. Если цена недвижимости превышает 2 млн руб., то предельный по закону вычет в этом случае — 260 тыс. руб. — исчерпывается полностью, и затраты на ремонт в основу его исчисления включить уже нельзя. Но если гражданин отдал продавцу жилья 1 млн 700 тыс. руб., на основании которых он может получить компенсацию в размере 211 тыс. руб., то оставшиеся по закону 49 тыс. руб. допустимо рассчитать на основе расходов на ремонт — если они были.

к содержанию ↑

Сумма вычета за счет ипотечных процентов

Если человек приобрел квартиру, заплатив за нее полностью или частично за счет ипотечного кредита, то на основе процентов, уплачиваемых банку, также может быть исчислен вычет, подлежащий компенсации из казны.

«Формула» здесь похожа на ту, что задействуется в двух предыдущих сценариях. Человек вправе рассчитывать, таким образом, на 13 % от процентов, которые уплачены банку. Однако, в отличие от вычета, исчисляемого на основе единовременных расходов при покупке квартиры или при проведении ремонта, определение суммы компенсации зависит от фактических платежей банку в привязке к налоговому периоду — календарному году или количеству месяцев, пока шли расчеты по кредиту.

Если, к примеру, за 2013 год человек перечислил финансовому учреждению проценты на сумму 400 тыс. руб., то он вправе рассчитывать на компенсацию в размере 13 % от них, то есть 52 тыс. руб. Если в 2014 году гражданин заплатил банку 300 тыс., то вычет в этом случае составит 39 тыс. руб.

Предельная сумма компенсации на основе ипотечных процентов — и в этом специфика регулирующего законодательства — зависит от года, в который гражданин юридически оформил право собственности на недвижимость. Если он это сделал до 2014 года, то величина вычета по соответствующему основанию не ограничена ничем. Если в 2014-м или позже — то предельная сумма компенсации — 360 тыс. руб.

Регулирующая норма закона, по которой права налогоплательщика имеют отмеченную несхожесть, непосредственным образом касается максимальной величины вычета также по двум другим основаниям. Рассмотрим данный аспект подробнее — он очень важен.

к содержанию ↑

Фактор реформы

В 2013 году в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, по которым существенно изменились условия выплаты вычетов при покупке жилья. Что было до нововведений:

  • человек имел право оформлять вычет только с 1 объекта недвижимости;
  • предельная сумма компенсации по ипотечным процентам не была ограничена.

На практике это означало, что гражданин, купивший квартиру, цена которой была недостаточно высока для получения максимальной величины вычета в 260 тыс. руб., не имел возможности получить указанную сумму за счет последующих сделок по приобретению недвижимости. Если, как вариант, вычет по квартире стоимостью 1 млн 700 тыс. руб. составлял 211 тыс., то предусмотренный законом остаток — 49 тыс. — человек вернуть уже не мог (если не было расходов на ремонт), даже если после этого покупал другое жилье. Правда, если он оформлял ипотеку, то потенциально оказывался в существенном выигрыше — с процентов можно было возвращать суммы без ограничений.

В свою очередь, после внесения изменений в законодательство, которые вступили в силу с 2014 года, граждане получили возможность оформлять компенсацию с любого количества квартир — пока она в совокупности не достигнет 260 тыс. руб., но одновременно с этим была установлена предельная величина компенсации по ипотечным процентам — 360 тыс. руб. Отметим, что получать данную сумму закон разрешает только с одной купленной квартиры.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры в соответствии с новыми правилами, если сделка с продавцом оформлена до внесения отмеченных поправок в НК РФ? Закон в данном случае не предполагает обратной силы действия. Если гражданин оформил квартиру в собственность до того, как поправки в НК РФ вступили в силу, — то есть до конца 2013 года, то в отношении его жилья сохранили актуальность старые правила. Как только он сделает первый запрос в ФНС по получению компенсации с данного объекта недвижимости, то сможет получить сумму, не превышающую 13 % от его стоимости, даже если она меньше, чем предельная по закону величина в 260 тыс. руб. Вместе с тем гражданин не будет иметь ограничений по вычету на основе процентов банку (если оформлена ипотека).

Итак, если человек купил квартиру до 2014 года, то он может:

  • получить вычет, исходя из стоимости жилья по договору купли-продажи, а также на основе расходов на ремонт в размере до 260 тыс. рублей;
  • оформлять компенсации по уплате ипотечных процентов — пока не рассчитается с банком.

Если жилье приобретено после 2014 года, то его владелец может:

  • получить вычет, исходя из стоимости квартиры по договору и расходов на ремонт, а если он будет менее 260 тыс. руб., то перенести остаток на следующие сделки по купле-продаже недвижимости;
  • оформлять основанные на процентных платежах компенсации — пока их общая сумма не достигнет 360 тыс. руб. или до момента окончания расчетов с банком.
к содержанию ↑

Способы оформления вычета

С максимальной суммой налоговой компенсации мы определились. Рассмотрим теперь то, каким образом можно получить вычет, с какой периодичностью и в каких размерах он выплачивается. Как мы отметили в начале статьи, есть 2 схемы реализации предусмотренного законами РФ соответствующего права на компенсацию:

  • в виде возврата налоговых платежей из казны;
  • посредством законной неуплаты соответствующих сборов государству.

Каковы особенности каждой из них?

к содержанию ↑

Вычет в виде возврата

Первая схема предполагает, что гражданин 1 раз в год может, обращаясь в ФНС, получать в рамках вычета единовременную выплату. Ее величина будет равна сборам в казну, уплаченным человеком за соответствующий налоговый период. В большинстве случаев их формирует НДФЛ, удерживаемый:

  • с зарплаты;
  • с продажи имущества;
  • со сдачи жилья в аренду;
  • по иным основаниям, предусмотренным НК РФ.

Ставка соответствующего налога — 13 %. Таким образом, заработав, к примеру, 350 тыс. руб. за 2014 год, человек сможет оформить вычет на сумму в 45 тыс. 500 рублей, поскольку ровно столько он или его работодатель уплатили в казну в виде НДФЛ. Для того чтобы получить компенсацию в рамках данной схемы, гражданин может в 2015 году в любой рабочий день обратиться в ФНС с соответствующим запросом. (Или 2016, 2017-м…)

Если исчисление вычета предполагается на основе стоимости жилья, то нужно будет предоставить в налоговую службу следующий комплект документов:

  • заявление (можно скачать здесь: http://www.nalog.ru/html/sites/www.new.nalog.ru/docs/nalogi/nalog_na_dohody%20fl/_ndfl.pdf);
  • декларацию по форме 3-НДФЛ (можно заполнить самостоятельно, скачав бланк здесь: http://www.3-ndfl.info/download/);
  • справку 2-НДФЛ (следует запросить в бухгалтерии);
  • копии: договора купли-продажи квартиры, свидетельства о праве собственности;
  • документы, подтверждающие расчеты между продавцом и покупателем квартиры;
  • при учете издержек на ремонт: подтверждающие их квитанции и чеки.

Если исчисление вычета предполагается также за счет уплаченных банку процентов (или при использовании только этого основания), то понадобятся:

  • копия кредитного договора;
  • график погашения займа (основной суммы и процентов — отдельно);
  • документы, подтверждающие платежи по кредиту в течение налогового периода.

При визите в ФНС нужно взять также паспорт и оригиналы всех вышеперечисленных копий документов (кроме квитанций — ФНС не важна их форма). В течение 3 месяцев после приема заявления ведомство должно будет перечислить возврат НДФЛ на банковские реквизиты, указанные гражданином.

Следующий вычет человек сумеет получить только через год — в сумме, также равной перечисленным в казну налогам, и при условии, что она не будет превышать установленные законом пределы компенсаций с учетом предыдущих выплат. При достаточно больших доходах гражданина (или при низкой стоимости квартиры) всю сумму вычета теоретически можно получить и в первый год обращения в ФНС.

к содержанию ↑

Вычет в виде неуплаты налога

Другой вероятный сценарий реализации права на налоговую компенсацию предполагает, что человек, получая ежемесячную зарплату, будет иметь возможность законным образом не отдавать с нее НДФЛ в казну. Например, если оклад гражданина — 30 тыс. руб. в месяц, то он будет перечисляться ему «чистым», без удержания 13 % в пользу государства.

Подобная преференция действует с момента ее оформления и до конца налогового года (или пока человек не уволится с текущего места работы) при условии, что не исчерпаны максимальные суммы выплат по предусмотренным законом основаниям. Право на налоговый вычет в рамках рассматриваемой схемы реализуется в несколько этапов.

Сначала гражданину нужно обратиться в ФНС с просьбой предоставить уведомление, подтверждающее, что НДФЛ может законным образом не удерживаться его работодателем с зарплаты. В ведомство необходимо предоставить те же документы, что и при первом сценарии, за исключением декларации 3-НДФЛ и справки 2-НДФЛ — они не нужны. Также заявление в ФНС будет составляться по другой форме (образец можно скачать здесь: http://verni-nalog.ru/files/zajavlenie-imuwestvenniy-vychet-podtverzhdenie.doc).

В течение 30 дней после обращения гражданина ведомство должно будет прислать на его адрес уведомление, о котором идет речь. Данный документ нужно будет предоставить работодателю, сопроводив заявлением по установленной форме (образец — здесь http://verni-nalog.ru/files/zajavlenie-vychet-rabotodatel.doc).

Отметим, что схемы, рассмотренные нами, допустимо комбинировать. Например, если человек оформил уведомление для работодателя только в сентябре 2014 года, то в 2015 году он может получить единовременный вычет в рамках первого сценария — за доходы с января по август.