Как купить квартиру в новостройке?

В последние годы темпы строительства жилья постоянно растут – целые кварталы современных домов привлекают все больше покупателей. Объясняется это не только естественным желанием горожан сменить морально устаревшие квартиры на более просторные и комфортабельные. Иногда покупатели новостроек решаются на «апгрейд» уже имеющегося жилья в качестве долгосрочной инвестиции. Ликвидность старых построек снижается с каждым годом, дешевеют не только ветхие хрущевские пятиэтажки, но и 9- и 12-этажные здания более поздней застройки. На их востребованность уже мало влияет нахождение в относительной близости к центру – несмотря на расположение, старый фонд ежегодно падает в цене.

Содержание статьи

Однако в отличие от вторичного рынка, покупателей строящихся объектов подстерегает множество трудностей. Прежде всего, будущих новоселов интересует вопрос: как купить квартиру в новостройке без рисков? Не менее важны нюансы предстоящей сделки – куда обратиться, как сэкономить на покупке и где искать надежного застройщика.

Едва возникший сегмент новостроек на рынке жилой недвижимости вызвал целый переполох – доверчивые граждане, привлеченные низкой ценой, охотно вносили деньги за то, что в итоге так и осталось красивой, но неосуществленной мечтой. В одних случаях бодро начавшаяся стройка замирала на долгие годы, и покупателям приходилось тоскливо взирать на заброшенный остов своего будущего дома. В более трагичных вариантах возникали юридические трудности – неправильное оформление проектной и разрешительной документации, нелегитимные договоры оставляли людей не только без жилья, но и без денег.

как купить квартиру в новостройке

В настоящее время в сфере первичной недвижимости наведен порядок, а граждане защищены Федеральным Законом (ФЗ-214). Он контролирует как само строительство, так и отношения между продавцом и покупателем. Старые схемы – векселя и предварительные контракты – вытесняются требованием заключать договоры долевого участия (ДДУ).

Основная трудность такого решения квартирного вопроса состоит в том, что заключить классическую сделку купли-продажи невозможно – деньги покупатель вносит уже на этапе строительства, а до момента сдачи дома Госкомиссии, получения ключей и оформления долгожданной собственности пройдет еще несколько лет. Благодаря заключенному договору долевого участия будущий хозяин квартиры сразу же становится соинвестором, а это возможно только в случае, когда застройщик может обеспечить полный пакет необходимых документов:

  • полученное разрешение на строительство;
  • договор аренды земельного участка или подтвержденное право собственности на него.

Помимо этого, вся текущая проектная и разрешительная документация должна находиться в свободном доступе – предоставляться по запросу на ознакомление или размещаться сразу на официальном сайте застройщика или реализатора. Это помогает отслеживать, насколько интенсивно продвигается проект, сравнивать и выбирать наиболее надежных застройщиков.

Старые схемы

Если схема с участием векселя осталась в прошлом, то предварительный договор все еще используется при продаже строящегося жилья. Что делать, если купить квартиру в новостройке предлагается именно по этой схеме? Если продавец рекомендует заключить такое соглашение на этапе котлована или возведения стен – скорее всего, перед вами мошенники. Однако существует и вариант, при котором обязательная форма ДДУ невозможна – это завершенное и сданное Госкомиссии строительство. Поскольку между окончанием строительства объекта и началом оформления собственности пройдет еще небольшой срок – как правило, от 6 месяцев до года, клиенту, действительно, могут предложить подписать предварительный договор, и это не будет противоречить действующему законодательству.

Но и в этом случае покупатель оказывается в не очень выгодном положении – по сути, он оплачивает полную стоимость приобретаемых квадратных метров, а вторая сторона лишь гарантирует ему заключение основного договора, причем четкие сроки предстоящей сделки не указываются. Согласиться на такие риски можно лишь в случае прекрасно зарекомендовавшего себя застройщика, за плечами которого не только имеются успешно построенные ранее дома, но и опыт приобретателей первой очереди выбранного вами объекта позитивен. Как это проверить? Первый способ – отслеживать отзывы более ранних покупателей на сайте «новостройки» или на официальной странице застройщика. Второй важный шаг – проверить, насколько часто компания участвует в судебных разбирательствах, ознакомиться с предъявленными исками. Большое количество обращений – тревожный сигнал, от такой сделки лучше отказаться.

к содержанию ↑

Где искать «свою» новостройку?

Поскольку второй риск – возможность долгостроя – все еще в силе, выбирать дом своей мечты следует не только в понравившемся районе и по наиболее привлекательной цене, но и по степени надежности застройщика. Случаи, когда крупная известная компания подкладывала свои покупателям жирную свинью в виде внезапно затормозившейся стройки или вовсе заявляла о финансовой несостоятельности, нередки. Поэтому былая слава и громкое имя не всегда подскажут, что выбор сделан правильно.

Рассматривая несколько интересных проектов, внимательно следите за деятельностью последних лет – какие объекты были сданы недавно, нет ли претензий к срокам сдачи жилья и недовольства его качеством. Оставляйте лишь ту компанию, в которой заявленные сроки подтверждаются не клятвенными заверениями, а фактами. Совпадение обещанных и реальных дат проведения Госкомиссии, сроков вручения ключей и быстрое оформление собственности – хорошие признаки.

Даже если вы являетесь покупателем с прямыми деньгами и никак не связаны с ипотекой, обязательно ознакомьтесь с перечнем банков, предоставляющих аккредитацию под данный объект. Чем шире их список и больше солидность самих учреждений – тем лучше для вас. Банкиры тщательно проверяют потенциальные риски и выдают ипотечные кредиты лишь в случае высокой надежности застройщика.

к содержанию ↑

Когда лучше всего начать поиски?

Не ждите момента, когда вся сумма на предстоящую покупку будет, наконец, собрана. Ваша задача – начать следить за появляющимися предложениями как можно раньше. Выбор новостройки – процесс более длительный, чем в случае с вторичным жильем, а спешка здесь означает возрастающие риски. К счастью, сейчас в вашем распоряжении несколько крупных интернет-ресурсов, полностью посвященных новостройкам. Здесь можно найти любую информацию о сданных домах с реальными отзывами жильцов, пообщаться с такими же заинтересованными клиентами, первым увидеть наиболее перспективный проект, сравнить цены. Огромное преимущество подобных сайтов – возможность отслеживать этапы строительства и знакомиться с документацией, не выходя из дома.

к содержанию ↑

У кого купить новостройку?

Реализацией квартир обычно занимается сам застройщик, к нему могут присоединиться и агентства недвижимости. Если права такого агентства не являются эксклюзивными, то посредников может быть несколько. Вне зависимости от того, на чью именно рекламу вы обратили внимание, соберите контакты всех продавцов и не поленитесь обзвонить каждого, уточняя цены – они могут слегка разниться. В некоторых случаях имеет смысл переговорить о дополнительных скидках или бонусах.

Оплатить свой новый дом можно несколькими способами:

  • Внеся всю сумму целиком.
  • В рассрочку – как правило, выплаты растягиваются до момента окончания строительства; в зависимости от текущего этапа, у покупателя будет 12-36 месяцев на сбор недостающей суммы.
  • С привлечением ипотеки.

Если имеющаяся на руках сумма собрана практически полностью, сообщите продавцу о возможности не использовать рассрочку. Достаточно часто таким покупателям предоставляется 2-3% скидка, и дополнительное привлечение средств может не потребоваться.

При падающем спросе не торопитесь нести деньги продавцу – часто реализаторы вынуждены подстегивать падающие продажи заманчивым дисконтным предложением. Такие акции могут проводиться в конце года и действуют в ограниченный период. Обязательно следите за скоростью исчезновения квартир из продажи: если во время переговоров офис переполнен клиентами, а телефонная линия раскалена от потока желающих – тянуть время не стоит. При растущем рынке действительно интересные и выгодные варианты раскупаются достаточно быстро, поэтому важно успеть закрепить объект за собой по актуальной цене, которая в скором времени может возрасти.

к содержанию ↑

Предварительное ознакомление с объектом

Даже если понравившийся объект пока еще представляет собой лишь компьютерную модель и до появления реальных стен и крыши пройдет еще пара лет, познакомиться с будущим домом необходимо при личной встрече. Это означает, что подъехать на место стройки лучше сразу же. Сама площадка вряд ли будет выглядеть привлекательно. Но стоит учитывать, что окружающий ландшафт и инфраструктура сохранятся и после вашего заселения. А это значит, что требуется увидеть все своими собственными глазами.

Посмотреть будущее жилье можно, договорившись о демонстрации квартиры с похожей планировкой в случае, когда выбранный вами этаж еще не построен. Не пугайтесь – вероятно, квартира покажется вам более тесной и маленькой, нежели это заявлено в документах. Совсем другой вид она приобретет лишь после чистовой отделки, бетонные стены и отсутствие освещения «съедают» метры. Поэтому с эстетикой придется повременить – важными для вас сейчас являются осмотр проложенных коммуникаций и соответствие проекту.

Проще всего будет покупателям типовых квартир, тем же, кто предпочел монолитные дома со свободной планировкой, необходимо уделить особое внимание фактической реализации проекта строителями. Если в помещении намечаются не оговоренные ранее перегородки, то и в документах БТИ расположение комнат должно точно соответствовать построенному. Впрочем, согласовывать ваш вариант планировки придется в любом случае, поскольку при отсутствующих стенах и перегородках сдаваться такое жилье будет как однокомнатное.

к содержанию ↑

Получение ключей

Вскоре после приемки дома Госкомиссией начинается заселение. Именно на этом этапе строители обязаны устранить все замеченные вами недостатки. Осуществляются такие работы совершенно бесплатно, и чем быстрее вы заметите недочеты – тем лучше. Перед подписанием акта возьмите с собой помощника – эксперта, который поможет вам проверить сантехнику, электрику, дверные проемы, окна и фурнитуру. Все найденные неисправности фиксируйте в письменном виде и оставляйте заявление с требованием устранить их. Акт лучше всего подписывать только тогда, когда все ваши требования будут выполнены, однако учитывайте, что некоторые виды работ – регулярное водоснабжение, теплые батареи – могут быть обеспечены чуть позднее. Готовьтесь к тому, что первые полгода, пока дом будет заселяться, частые неисправности значительно утяжелят вашу жизнь – это неизбежно для каждого владельца новостройки.