Как купить квартиру без посредников?

Покупка недвижимости – предприятие дорогостоящее, отнимающее массу сил, денег и нервов. Когда бюджет неограничен, можно нанять опытного агента, перепоручив ему заботы о предстоящей сделке, подборе объекта и всех тонкостях оформления. Однако стоят такие услуги немало, сумма вознаграждения колеблется от 3 до 6% от рыночной стоимости выбранного жилья. Отсутствие лишних средств заставляет задуматься – как купить квартиру без посредников, избежав при этом возможных рисков?

Содержание статьи

Покупка без агентов: плюсы и минусы

Помимо переплаты, есть и еще один момент – определить, какой вариант придется по душе, а от чего захочется отказаться уже на пороге, за покупателя не сможет ни один профессионал. При походе в агентство клиенту предлагается подобрать параметры подходящего жилья: район, удаленность от остановки транспорта, этажность и тип дома, метраж. Но лишь сам будущий хозяин, влюбившись в объект с первого взгляда, сможет решить, соблюдениями каких условий можно пожертвовать, агент же будет искать варианты в строгом соответствии с поставленной задачей.

Есть и отрицательные стороны: всю работу по предварительному подбору, обзвону и назначению просмотров придется делать самому. Главная трудность будет ждать покупателя после того, как подходящая квартира будет найдена – переговоры с владельцем о цене, торг, проверка чистоты документов и сама сделка. Последняя потребует профессиональных навыков: это и знание юридической базы, и умение сразу видеть подводные камни в условиях договора. Еще одна непростая задача встанет перед участниками сделки при оплате.

Как купить квартиру без посредников

к содержанию ↑

Поиск недвижимости

На первый взгляд кажется, что подходящих объектов великое множество. Но при ближайшем рассмотрении покупатель сталкивается с главной неприятностью общедоступных баз данных недвижимости – огромное количество объявлений является не более чем простыми ловушками, «заманухами» или «шаблонами», как называют их сами риелторы. Что же это такое и как научиться сразу отметать такую рекламу?

Применяется эта уловка как частными маклерами, так и крупные агентствами, которые не брезгуют использовать такой способ привлечения клиентов. Действуют недобросовестные «продавцы» двумя разными способами: одни помещают объявления с красивыми фотографиями и превосходными характеристиками объекта по цене значительно ниже рыночной, вторые поступают хитрее – подают рекламу обычных объектов, где стоимость приближена к реальной, но занимает самую нижнюю планку.

Первый способ притягивает совсем уж неискушенных новичков, на второй попадаются и опытные ловцы привлекательных объектов. Главная цель у подателей подобных объявлений одна – заинтересовать максимальное количество потенциальных покупателей и убедить их сотрудничать именно с этим агентством.

В результате деятельности таких риелторов желающие купить квартиру без посредников оказываются не готовы к тому, что фактически круг их поисков сильно сужается, а недвижимости по подходящей цене остается намного меньше, чем это виделось сначала. Чтобы избежать разочарований и траты времени, которая в условиях растущего рынка может оказаться критической, пользуйтесь только проверенными ресурсами. Это база данных ЦИАН, где уровень надежности рекламодателя проверяется, и профессиональный инструмент риелторов Winner. Подключение к нему платное, но правильнее будет потратить небольшую сумму в начале поисков, чем самостоятельно отсеивать мошенников и недобросовестных агентов.

к содержанию ↑

Звонки и переговоры

Большая часть недвижимости продается через агентства или частных маклеров, но в данном случае наличие посредника играет на руку покупателям. Комиссия взимается с продавца и на бюджете покупателя никак не отражается. Есть и те, кто сам решил сэкономить на профессиональных услугах. При этом собственник часто рассчитывает, что покупателя будет сопровождать профессионал, который поможет заключить сделку. Поскольку опыта у обеих сторон недостаточно, возможно, придется привлечь юриста, услуги которого оплачиваются дешевле, чем работа агента.

 Какие вопросы задавать при первом звонке?

Основные параметры объекта будут указаны в объявлении. Помимо характеристик самой недвижимости, важными являются вопросы, касающиеся собственности, – тип правоустанавливающих документов, срок владения, количество собственников, в том числе несовершеннолетних, и прописанных жильцов. Если эти данные отсутствуют, обязательно уточните их по телефону.

  • Тип собственности. Оформить собственность владелец может несколькими способами – первичная приватизация, договор купли-продажи, договор дарения или наследство. Последнее может быть по завещанию или по закону, но в любом случае этот вариант не любят ни покупатели, ни риелторы, особенно настороженно относятся они к «свежим» получателям такой недвижимости. Связано это с тем, что проверить наличие или отсутствие других претендентов на свою долю наследства непросто, а возможность появления родственника, обойденного при разделе, нельзя исключать и после продажи такого объекта.
  • Срок владения недвижимостью. Это условие напрямую связано с уплатой налога – продажа квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, облагается налогом. Уточните, готов ли продавец указать в договоре полную стоимость, – некоторые предпочитают нарочно занижать цену, чтобы избежать значительного отчисления в пользу государственного бюджета.
  • Третий вопрос, который лучше задавать сразу, касается условий продажи – будет ли сделка свободной или альтернативной. Что это означает? В первом случае продавцу не требуется ждать дальнейшие звенья в цепи купли-продажи недвижимости, и сделка может быть осуществлена в кратчайшие сроки. Если же собственник предупреждает, что ему необходимо купить новое жилье, имейте в виду – для вас как покупателя этот вариант менее выгоден. При альтернативной сделке вы попадаете в зависимость не только от хозяина выбранного варианта, но и от всех участников серии предстоящих продаж. Если наличие альтернативы не смущает, непременно поинтересуйтесь – насколько она реальна. Вариант для вашего продавца должен быть подобран, в идеале – внесен залог за новую квартиру.
  • Несовершеннолетние собственники – еще один минус, который может затянуть процесс купли-продажи. Для одобрения сделки потребуется получить разрешение опекунского совета. Не стесняйтесь спрашивать, как обстоят дела с выполнением этого условия, кто оказывает помощь во взаимодействии с попечительскими инстанциями и в какие сроки такое разрешение будет оформлено.
  • Готовность к сделке. Иногда люди предпочитают сначала разместить рекламу, а собирать пакет документов на продажу начинают только в процессе либо когда покупатель будет найден. Если вам требуется срочная сделка, спрашивайте, насколько быстро может выйти на нее вторая сторона.

Договаривайтесь о просмотре только тогда, когда на эти вопросы будет получен исчерпывающий ответ. В противном случае вам придется нанести слишком много бесполезных визитов. Неподходящие варианты гораздо лучше отсеивать по телефону, а не при личной встрече.

к содержанию ↑

Просмотр

На показ объекта вы можете съездить самостоятельно. Постарайтесь назначить встречу на светлое время суток, поскольку вам необходимо как следует разглядеть не только саму квартиру, но и район, объективно оценить вид из окон. Не забывайте, что красиво подсвеченный индустриальный пейзаж при свете солнца может оказаться крайне непривлекательными трубами завода.

Стремитесь не поддаваться первому впечатлению, созданному уютной обстановкой и симпатичными обоями, – ведь в итоге вы покупаете стены и квадратные метры, а не интерьер. Качество самой постройки должно привлечь ваше максимальное внимание. Еще одним важным нюансом являются будущие соседи. Запах в подъезде, его чистота и ухоженность, тишина в квартире предоставят вам намного более ценную информацию, чем заверения владельца о благонадежности жильцов.

Не спешите выражать свой восторг и мгновенное согласие на покупку, поблагодарите хозяина за беседу и предупредите, что о своем решении вы сообщите в течение пары дней. На вторую встречу рекомендуется брать с собой представителя, особенно если вы не уверены, что являетесь успешным переговорщиком.

О наличии торга интересуйтесь корректно, не давите на владельца. Пользуйтесь правильными аргументами – ими может стать наличие у вас свободных денег и возможность моментального выхода на сделку.

к содержанию ↑

Проверка документов

У владельца обязательно должен быть собран полный пакет документов:

  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие документы. Помимо свидетельства о собственности, необходимо ее обоснование: это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о вступлении в право наследования или решение суда.
  • Бумаги из БТИ: поэтажный план и технический паспорт помещения.
  • Если владелец состоит в браке, необходимо свидетельство о браке и согласие супруга на сделку, при наличии детей-собственников потребуется разрешение органов опеки на продажу.

Дополнительно вы можете запросить выписку из домовой книги – этот документ поможет узнать о количестве прописанных жильцов, и справку об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи.

к содержанию ↑

Выход на сделку

Объект и документы полностью удовлетворяют всем требованиям? Значит, вы можете смело приступать к первому этапу – подписанию предварительного договора о продаже. Оформить его можно в простой письменной форме, без нотариального заверения и регистрации. Здесь вы пропишете сроки до подписания основного договора, сумму залога и условия расторжения. Читайте текст внимательно – залог, остающийся у продавца в случае вашего отказа от заключения сделки, не должен быть слишком велик. Вы также можете подстраховать себя, потребовав внести пункт о штрафных санкциях для собственника, если передумать решит он.

Детально обсудите момент передачи денег – самым популярным способом остается закладывание всей суммы в банковскую ячейку, с передачей ключей от нее продавцу только после прохождения государственной регистрации и получения свидетельства о собственности. Если наличный расчет не подходит, обговорите условия банковского перевода.

Основной договор может быть заключен у нотариуса или в простой письменной форме. Сразу после подписания он направляется на государственную регистрацию, вместе с полным пакетом документов на квартиру. Срок ее составляет от 14 рабочих дней до одного месяца – в зависимости от региона.

После получения свидетельства о праве собственности, зарегистрированного экземпляра договора купли-продажи и оплаты не забудьте попросить подтверждение – расписку при внесении денег через ячейку, или сохраните платежное поручение при безналичном расчете.

к содержанию ↑

Передача ключей

Сроки физического освобождения прописываются в договоре купли-продажи и составляют, как правило, 2-4 недели после заключения сделки. Владелец передает ключи от освободившейся квартиры, вы проверяете ее техническое состояние, которое должно соответствовать тому, что было на момент заключения сделки. Только после того, как вы убедились, что никаких нарушений или разрушений нет, подписывайте акт приема-передачи помещения.