Что входит в общедомовые нужды?

В квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг в большинстве случаев есть графа «общедомовые нужды», или ОДН. Для чего она включается в документ? Что входит в общедомовые нужды?

Мы можем исследовать данный вопрос в таких аспектах:

Содержание статьи

Изучим их подробнее.

Сущность и целесообразность графы «общедомовые нужды»

Понятие «общедомовые нужды» имеет законодательное закрепление. Данное словосочетание, в частности, зафиксировано в Постановлении Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года. В соответствии с положениями указанного источника, управляющие компании (структуры, поставляющие жильцам коммунальные услуги — электричество, воду, тепло), или УК, получили право:

  • включать расходы на содержание общедомового имущества в коммунальные услуги;
  • распределять соответствующие издержки на жильцов в рамках установленных механизмов.

До того как Постановление № 354 было принято, плата за содержание общедомового имущества исчислялась и распределялась по иным схемам. Практиковалось, к примеру, включение строк вида «электроэнергия МОП» (оплата за снабжение мест общего пользования) в квитанции (или формирование дополнительных платежных документов, включающих подобные требования) с целью покрытия жилищно-коммунальными организациями чрезмерных расходов на содержание общедомового имущества, а иногда — в откровенно корыстных целях.

Говоря о первом случае — когда УК формировали подобные квитанции, по сути, вынужденно, необходимость в этом возникала в силу того, что денежные поступления за пользование жителями дома коммунальными услугами существенно уступали цифрам в счетах, по которым УК рассчитывалась, в свою очередь, со своими поставщиками — например, городским водоканалом или сетевой компанией.

Основной тому причиной было отсутствие во многих квартирах счетчиков на воду, в результате чего жильцы платили за водоснабжение по нормативам, хотя фактически могли пользоваться гораздо большим объемом воды, чем было предусмотрено в соответствующих стандартах. В итоге коммунальщикам приходилось покрывать возникающую разницу самостоятельно либо посредством включения в квитанции дополнительных пунктов или формирования других платежных документов, присылаемых одновременно с основными.

Правительство, приняв Постановление № 354, поставило задачу: дать УК возможность решать подобные вопросы по справедливости — распределяя перерасход по воде между жильцами дома в равной пропорции. Для этого была законодательно закреплена такая юридическая категория, как «общедомовые нужды». Стоит отметить — несмотря на то, что указанное словосочетание в Постановлении № 354 применяется часто, его расшифровка не приводится — равно как и в других источниках права на федеральном уровне.

В российском законодательстве есть термин «общее имущество в многоквартирном доме». Он содержится в Жилищном кодексе, а также в ряде подзаконных правовых актов. В числе таковых — Постановление Правительства № 290 от 3 марта 2013 года, определяющее минимальный перечень работ и услуг, что должны производиться для содержания общего имущества. В пункте 18 данного Постановления указано, что жильцы должны производить работы по обеспечению функциональности различных коммунальных систем.

Указанные активности некоторые юристы интерпретируют как «общедомовые нужды». Их удовлетворение может потребовать определенных ресурсов — к примеру, воды, электричества. Специфика ОДН при этом будет различаться. Рассмотрим для примера, что входит в общедомовые нужды по воде по логике законодательства.

Если речь идет об указанном ресурсе, то в качестве ОДН будет выступать поддержание систем водоснабжения в функциональном состоянии — в соответствии с требованиями Постановления № 290. Вода может задействоваться при этом в самых разных целях — например, для промывки компонентов инфраструктуры.

Исходя из логики законодательства, нельзя сказать, что сам по себе перерасход воды жильцами — относительно показаний счетчиков Горводоканала — «легализовался» в Постановлении № 354 и УК получили возможность в законном порядке включать соответствующие издержки в квитанции. Но закон дал коммунальщикам возможность подводить перерасход под «общедомовые нужды», которые необходимы для поддержания в работоспособном состоянии систем водоснабжения. Так, соответствующая графа появилась в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Самое главное условие задействования механизма распределения платежей по ОДН — наличие общедомовых счетчиков. Если их нет, то УК должна будет оплачивать возможный перерасход за свой счет.

Отметим, что УК не вправе допускать превышения величины расходов на ОДН над нормативами, которые установлены в отношении издержек на содержание общедомового имущества, — такова логика положений пункта 44 Постановления № 354. Но это правило не действует, если собственники квартир в законном порядке заключили соглашение о том, что соответствующее превышение допустимо.

Практика реализации положений Постановления № 354 показала, что многие УК интерпретируют понятие «норматив», содержащееся в рассматриваемом источнике права (и других подзаконных актах — например, в Постановлении Правительства № 306 от 23 мая 2006 года — о нормативах потребления коммунальных услуг), по-своему и существенно завышают цифры в квитанциях. Поэтому в Правительстве РФ всерьез задумываются над тем, чтобы скорректировать текущие регулирующие положения.

Так, в числе известных инициатив — возможный запрет исчисления общедомовых нужд в качестве коммунальных услуг и перевод их в жилищные. Расчет платежей в этом случае может осуществляться по нормативам, утверждаемым на уровне регионов.

Но пока общедомовые нужды — весьма значимая юридическая категория в правоотношениях с участием собственников жилья и УК. Рассмотрим, какова их структура.

к содержанию ↑

Структура общедомовых нужд

Что входит в общедомовые нужды многоквартирного дома? Выше мы отметили, что понятие ОДН используется в российском законодательстве, но не расшифровывается на уровне федеральных правовых актов. Более того, даже в региональных или муниципальных законах с трудом можно обнаружить определение рассматриваемого словосочетания. Так, например, в Постановлении Правительства Москвы № 77-ПП от 10 февраля 2004 года термин «общедомовые нужды» определяется как расход воды, который связан с содержанием домовладений посредством уборки территорий, лестниц, лифтов, мусоропроводов.

что входит в общедомовые нужды

На основании подобных правовых актов, а также исходя из логики некоторых источников права на федеральном уровне — например, Постановлений № 306 и 354 и сложившейся практики правоотношений с участием граждан и УК, под «общедомовыми нуждами» могут пониматься:

  • расходы воды, направленные на обслуживание коммунальной инфраструктуры, включая возможные технологические потери по нормативам, на уборку помещений и благоустройство дворов;
  • расходы электричества, направленные на освещение подъездов и иных помещений в многоквартирном доме, а также на обеспечение работы лифтов, домофонов и иных типов электронного оборудования.

Изучим, таким образом, специфику ОДН по воде и электричеству — как разновидностей общедомовых нужд, что предусмотрены законодательством и закреплены в практике взаимодействия граждан и УК.

к содержанию ↑

Что входит в общедомовые нужды по воде и как рассчитываются платежи?

В принципе, структура расходов по воде в аспекте ОДН не слишком отличается от той, что характеризует водоснабжение в квартирах. К примеру, в рассматриваемой области ОДН могут быть представлены такими активностями, как:

  • использование холодной воды в целях поддержания инфраструктуры коммунальных систем, уборки и содержания помещений (территорий);
  • расход горячей воды в тех же целях;
  • пользование водоотведением.

Участие квартиросъемщиков в расходовании всех трех отмеченных ресурсов «долевое». Каждая квартира платит за холодную, горячую воду и водоотведение пропорционально площади.

Если, например, в доме 10 квартир: 5 с площадью 40 кв. м и 5 с площадью 70 кв. м, то, условно говоря, 22 кубометра перерасхода горячей воды — по общедомовому счетчику — будут распределяться между ними по следующему алгоритму.

Во-первых, подсчитывается общая площадь квартир. В нашем случае это сумма результатов произведения 5 на 40 и 5 на 70, то есть 550 кв. м.

Во-вторых, вычисляется величина перерасхода воды на 1 кв. м площади. Делим 22 на 550, получается 0,04.

Далее получившаяся цифра умножается на площадь квартиры и вычисляется величина «общедомовых» кубометров. Например, для апартаментов в 40 «квадратов» соответствующий показатель составит 1,6. Его мы умножаем на тариф, установленный для горячей воды. Если это 200 рублей за кубометр, то владелец квартиры заплатит за ОДН 320 руб.

Рассмотрим теперь специфику ОДН по электричеству.

к содержанию ↑

Что входит в общедомовые нужды по электроэнергии и как начисляются платежи?

Следует признать, что термин «общедомовые нужды», характеризующий пользование жильцами многоквартирных домов электричеством, стал применяться раньше, чем в случае с услугами по водоснабжению. В квитанциях от сетевых энергетических компаний соответствующий пункт появился в 2009 году. Данной практике предшествовало, однако, взимание платы с жильцов за электричество в местах общего пользования, или МОП, — мы отметили данный факт в начале статьи.

Таким образом, в аспекте расходования электроэнергии ОДН для россиян — не новшество. Электричество, направляемое на снабжение ламп, домофонов, лифтов и т. д., формирует собой значительный процент от издержек по общедомовым нуждам.

Отметим, что принципы исчисления размера ОДН за электроснабжение в целом схожи с теми, что характеризуют «формулы» по расходованию воды. Разве что электричество, очевидно, не может быть «горячим, «холодным» или требующим отведения — оно выступает как единый ресурс.

Если показания общедомового счетчика в киловаттах превышают те, что «накручены» суммарно по всем квартирам (скорее всего, в силу отсутствия индивидуальных приборов учета в некоторых из них), то УК вправе распределить соответствующий перерасход среди жильцов. Принцип здесь тот же, что и в случае с водоснабжением: размер платежей от каждой квартиры определяется ее площадью.

Как и в случае с водой, расходование электроэнергии может характеризоваться некоторым уровнем технологических потерь, связанных с необходимостью ее передачи на значительные расстояния либо в связи с возможными неполадками в сети.

Что входит в общедомовые нужды по электроэнергии, не считая перерасхода ресурса жильцами, снабжения электронных устройств, которыми пользуются квартиросъемщики, а также технологических потерь?

К таковым причисляется расходование электричества в магазинах, офисах и иных учреждениях, расположенных в многоквартирном доме. Платежи по ОДН соответствующие организации совершают по тому же принципу, что и жильцы, — исходя из площади помещения.

Таким образом, расходы по ОДН в части пользования электроэнергией можно классифицировать на 4 основные разновидности:

  • формируемые как результат слишком большого расхода электричества жильцами, не имеющими счетчиков;
  • возникающие в силу необходимости в электроснабжении помещений и территорий общего пользования;
  • формируемые как результат технологических потерь при передаче энергии;
  • появляющиеся вследствие активностей организаций, расположенных в многоквартирном доме.

Отметим, что четвертый пункт также применим и в отношении ОДН по воде.

В расчетных документах УК все издержки, связанные с содержанием общедомового имущества в части электроснабжения, могут фиксироваться одной цифрой, безотносительно происхождения данного типа расходов по ОДН. На основе нее, а также площади помещений и квартир рассчитываются размеры компенсирующих платежей и отмечаются в квитанциях.