Что нужно, чтобы взять ипотеку?

Значительная часть граждан РФ покупает жилье с помощью ипотечных кредитов. Каковы особенности оформления соответствующих займов? Что нужно, чтобы взять ипотеку?

Процедура оформления жилищного кредита включает следующие основные действия:

Содержание статьи

Рассмотрим специфику указанных пунктов подробнее.

Выбор банка и подача заявки на заем

Выбор кредитно-финансовой организации, оформляющей ипотечные кредиты, — задача не менее ответственная, чем, к примеру, процесс поиска квартиры на рынке жилья. Сегмент жилищного кредитования в российском банковском бизнесе — достаточно высококонкурентный. Финансовые учреждения стараются завлечь клиентов привлекательными условиями по займам соответствующего типа. Важно, однако, грамотно оценить и сопоставить опции, характеризующие то или иное банковское предложение по ипотеке.

Политика кредитно-финансовых организаций в рассматриваемом сегменте связана со следующими основными закономерностями:

  • чем ниже процент по займу, тем жестче требования к заемщику (по уровню доходов, стабильности их получения, кредитной истории), и наоборот;
  • банки обычно более лояльны к тем заявителям, с которыми они когда-либо имели опыт взаимодействия — например, по части зарплатных проектов, оформления депозитов, предоставления различных финансовых сервисов (к примеру, расчетно-кассового обслуживания);
  • наличие созаемщиков — особенно если таковыми выступают мужья или жены заявителей — рассматривается многими банками как один из самых позитивных факторов при оценке платежеспособности заемщика.

Для того чтобы подать заявление в кредитно-финансовую организацию на ипотечный заем, может потребоваться подготовка довольно внушительного пакета документов. Его структура однозначно не определена на уровне законодательства, поэтому в каждом банке могут быть свои требования по соответствующим источникам. Как правило, заемщикам для рассмотрения кредитной заявки необходимо предоставлять:

  • паспорт;
  • свидетельства о браке, о рождении детей (при наличии данных документов);
  • свежую справку о доходах по форме 2-НДФЛ, иные документы, подтверждающие доход (например, договор о предоставлении квартиры либо иного имущества в аренду);
  • копию трудкнижки, которая заверена компанией-работодателем.

В банке также нужно будет заполнить заявление на кредит по установленной форме.

Срок рассмотрения заявки на ипотечный заем может очень сильно разниться в зависимости от политики конкретной финансовой организации. Так, некоторые банки принимают решения по жилищным кредитам в течение 3 дней, другим может понадобиться месяц и даже больше.

Если финансовая организация приняла положительное решение, она формирует для будущего заемщика уведомление, в котором фиксируются основные персонифицированные условия по ипотечному кредиту. В их числе — максимальная сумма займа, длительность кредитования, ставка, а также период действия положительного решения.

Чтобы взять ипотеку, нужно, разумеется, выбрать квартиру. Надо успеть сделать это в срок, который указан в уведомлении, упомянутом выше.

к содержанию ↑

Выбор квартиры

Рынок недвижимости состоит из двух сегментов — первичного и вторичного. Основной критерий разграничения между ними — исходный владелец недвижимости. Если таковым выступает застройщик, то квартиру можно считать представленной на первичном рынке. Если собственник — физлицо, то жилье — «вторичка».

Возраст квартиры — косвенный критерий ее отнесения к тому или иному сегменту. Нередки случаи, когда в собственности застройщика жилье находится намного дольше, чем во владении частного лица. Фактор проведения ремонта квартиры также нельзя считать критерием. Он в принципе не имеет никакого значения с юридической точки зрения при отнесении жилья к первичному или вторичному рынку. Хотя, конечно, квартиры на первичном рынке традиционно рассматриваются как представленные «голыми стенами» либо оснащенные минимальной инфраструктурой, и в то же время — очень молодые. Те, что на «вторичке», — как правило, более возрастные и с ремонтом.

Не считая эстетических предпочтений покупателей жилья как фактора ориентации на тот или иной сегмент, значимость отнесения недвижимости к первичному либо вторичному рынку может прослеживаться также и в юридической плоскости. Дело в том, что многие банки уделяют большое внимание правовой чистоте сделки. Если недвижимость представлена на первичном рынке, то соблюдение соответствующего критерия, скорее всего, будет практически гарантировано. Что касается «вторички» — в данном сегменте теоретически могут быть сложности, предопределяемые вероятностью выявления лиц, каким-либо образом претендующих на жилье одновременно с собственником.

Таким образом, при выборе квартиры рекомендуется руководствоваться не только ее привлекательной ценой, инфраструктурой, расположением в городе, возрастом, но и юридическими характеристиками. Для адекватной оценки таковых полезно обратиться к правовому консультанту — пусть это будет сопровождаться дополнительными расходами, но существенно снизит вероятность возникновения тех или иных сложностей при оформлении сделки.

Качество предварительной проверки объекта недвижимости на предмет правовой чистоты — один из ключевых факторов одобрения соответствующей квартиры банком.

к содержанию ↑

Оформление сделки купли-продажи

После того как объект недвижимости, подходящий по цене и иным характеристикам, выбран, можно приступать к оформлению сделки по его приобретению. Данная процедура предполагает подготовку большого пакета документов. Его структура, в свою очередь, весьма детально определена законодательством.

Какие документы нужны, чтобы взять ипотеку, на данном этапе? Заемщику необходимо запросить у продавца квартиры:

  • копию паспорта — своего, а также мужа или жены (если он состоит в браке);
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • документы, подтверждающие право собственности на жилье, — свидетельство, свежую выписку из ЕГРП;
  • если продавец состоит в браке — нотариальное согласие мужа или жены на сделку;
  • кадастровый паспорт, техпаспорт на жилье;
  • водительские права продавца либо иной документ, подтверждающий дееспособность человека (например, справку из наркологии);
  • справку из жилищно-коммунальной компании об отсутствии долгов;
  • выписку на основе данных из домовой книги, в которой указываются лица, имеющие регистрацию в квартире.

Данные документы заемщик должен предоставить в банк. К ним необходимо будет также приложить документ, подтверждающий независимую оценку стоимости квартиры.

Получив источники, о которых мы сказали выше, банк возьмет несколько дней на исследование объекта недвижимости, выбранного заемщиком. Если все будет в порядке, финансовая организация уведомит клиента об окончательном согласии на предоставление кредитных средств.

После этого предстоит заключение непосредственно договора купли-продажи жилья и подписание ипотечного соглашения. Первый документ, как правило, готовят продавец и покупатель. Но лучше, конечно, доверить составление соответствующего договора опытному риелтору и юристу. Ипотечное соглашение должен в любом случае подготовить банк.

Все участники правоотношений — финансовая организация, продавец и покупатель — договариваются о дате одновременной явки в банк и подписания документов. Не считая ипотечного соглашения, а также договора купли-продажи жилья, таковыми могут быть:

  • закладная;
  • договор со страховой компанией на компенсацию в случае повреждений квартиры.

После подписания указанных документов покупателю необходимо будет произвести расчеты с продавцом. Данная процедура обычно осуществляется при задействовании банковской ячейки. В присутствии специалиста банка продавец и покупатель размещают в ней денежные средства, после чего первый составляет расписку о получении выплаты за квартиру в полном объеме. Когда жилье будет зарегистрировано в собственности заемщика, ячейка может быть открыта. Продавец обретет право забрать свои денежные средства.

Рассмотрим то, как производится государственная регистрация квартиры.

к содержанию ↑

Государственная регистрация объекта недвижимости

Для того чтобы осуществить процедуру, о которой идет речь, покупателю недвижимости необходимо подготовить:

  • договор купли-продажи жилья;
  • ипотечное соглашение с банком;
  • закладную;
  • прежнее свидетельство о собственности — от продавца;
  • нотариальное согласие мужа или жены прежнего владельца на продажу жилья (если он состоит в браке);
  • квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины за регистрацию объекта недвижимости.

Указанные документы нужно будет отнести в региональное отделение Росреестра, обслуживающее населенный пункт, в котором расположена квартира. Специалисты ведомства должны выдать заявителю расписку о приеме документов.

Срок регистрации права собственности на жилье — 10 дней. Отдельная процедура установлена законодательством в отношении внесения в государственные реестры сведений об ипотеке. Но она не столь длительна, ее срок — 5 дней. В расписке, упомянутой выше, будет указана дата, после которой можно приходить за свидетельством о регистрации собственности на квартиру. Данный документ также будет дополнен договором купли-продажи, на котором Росреестр проставляет отметку о том, что в государственные реестры внесены сведения о праве собственности, а также ипотеке на соответствующий объект недвижимости.

После регистрации квартиры в Росреестре продавец и покупатель могут завершить расчеты с использованием банковской ячейки.

Итак, все, что нужно, чтобы взять ипотеку заемщику, это:

  • платежеспособность и положительный «имидж» в глазах банка;
  • грамотный подход к выбору объекта недвижимости — как в аспекте эстетики, так и с точки зрения правовой чистоты сделки;
  • ответственный подход к комплектации необходимых документов;
  • следование установленному алгоритму реализации сделки и оформления права собственности на квартиру.

Конечно, взять ипотеку — это только полдела. Не менее важно правильно рассчитать свои реальные финансовые возможности с точки зрения выполнения обязательств по кредитному договору.